2018：巨變前夜的中國房地產？
沈建光：從本輪調控不同來看房地產市場或已在巨變前夜，房地產稅加快落地及地方與中央財權與事權理順，未來需要降低對房地產的過度依賴。
【編者按】新年到來，回顧2017政經大事，展望2018宏觀形勢，中國經濟還將面臨什麼樣不確定性？金融風險何處？全球經濟對於中國影響幾何？FT中文網近期組織《2018展望》專題，邀請意見領袖展開討論，編輯事宜，聯繫徐瑾jin.xu@ftchinese.com。
去年「930」以來，中國房地產調控政策越加嚴厲，地方政府限購、房地產貸款緊縮、加強對消費貸，現金貸違規進入房地產市場的監管，房地產相關稅收政策由鼓勵轉為抑制交易等措施接連出台，帶領中國進入了又一輪房地產調控政策周期。
中共的十九大進一步強調：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」12月中央經濟工作會議提到「完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。」
中國房地產市場與政策正處於十字路口。關於中國房地產未來，當下有兩種截然不同預期。一種認為，中國樓市正處在巨變的前夜，房產稅、租售同權、土地供給改革等將使得中國房地產市場告別短期波動劇烈，走出房價屢控屢漲的怪圈；另一種觀點則認為，房地產長效機制並非首次提出，之所以推進艱難，在於中國政府很難承受房地產下滑帶來的經濟下行壓力以及破解土地財政困境，以往如此，這次也難言有何不同。
究竟未來中國房地產政策與市場會如何演變？是巨變的前夜還是難逃屢控屢漲？
中國房地產的屢控屢漲怪圈
万喆：面对难啃的骨头，结果后效需长期观察。政府强力主导下的市场化改革，能否成为一种新的“中国模式”？
其實，對於房地產長效機制存在疑慮並不難以理解，回顧過去十多年的中國房地產市場運行，不難發現，中國房地產市場走勢與政策的短期化態勢是十分明顯的。即過去十幾年內，房地產政策往往在二三年時間便實現鬆緊轉換，中國房價也往往是經歷一段時間的快速增長，其後便引致嚴厲的政策調控措施，調控導致短期內供需關係以及房價上漲預期改變，再通過經濟增長帶動收入提升，為高企的房價提供了支撐。而後房地產遇冷拖累經濟，影響地方財政收入，房地產政策鬆動而演變成鼓勵，又引領了新一輪房價報復式上漲，如此反覆。
筆者曾在此前專欄文章《中國房價屢控屢漲之謎》中，將過去十年中國房地產調控歸納之為中國式的「房價-收入螺旋式上漲」的化解泡沫模式。在筆者看來，造成這種局面的因素眾多，其中，中國獨特的制度因素是難以忽視的重要原因。
尤其是中國獨特的土地財政制度，使得地方政府總是有意無意把房價往高推；而中國政府長期以來對增長目標的過度看重，也使得在經濟下行壓力較大之時，房地產常常被作為穩增長的重要手段。在此背景下，經歷了幾輪房地產政策放鬆與房價螺旋式攀升，中國社會已普遍堅信中國房價只漲不跌的神話，以及其背後獨特的制度因素如政府已為房地產背書，這種房地產螺旋式上漲是過去十幾年中國房地產市場的常態。
本輪房地產調控有何不同？
這樣的預期存在巨大風險的。筆者在另一本專欄文章《房地產國家牛市存八大風險》中提到的，一旦缺乏收入改善預期等基本面支撐，短期內過快過大房價上漲可能超出可承受範圍，增加經濟脆弱性與金融風險；而樓市香港化趨勢明顯，加大了收入差距，損害社會公平；此外，房地產一枝獨秀同時會對轉型和創新不利；更進一步，樓市綁架政府，讓政策進退兩難。
去年930以來，中國政府已經從限購、限貸、增加供給等角度採取了嚴厲的抑制房地產個泡沫的措施，房地產長效機制也呼之欲出。然而，由於以往政策鬆緊轉換頻繁，仍有不少質疑認為，本輪房地產調控也是短期現象，政府對房地產的依賴以及土地財政的困境將使得長效機制難有實際意義。
這種觀點觸及了房地產長效機制推出的最大制度障礙與困難，並非沒有道理，但在筆者看來，這也忽視了本輪房地產調控與以往的六大不同之處，或使得中國房地產面臨一次巨變。
這六大不同主要體現在：
第一，與以往調控不同，本輪房地產調控是中央領導核心意志的體現。習近平主席提出的「房子是用來住的、不是用來炒的定位」，明確了房地產的居住屬性。而十九大將習近平新時代中國特色社會主義思想寫入黨章，12月中央經濟工作會議亦首次提出習近平新時代中國特色社會主義經濟思想，意味着習近平核心地位的鞏固以及對經濟領域掌舵的增強。在此背景下，習近平對房地產的態度決定了未來政策方向，與以往有明顯不同。
第二，本屆政府政策已擴展了曾經的想象邊界。十八大以來，本屆政府諸多措施的推動超出預期。例如，反腐與八項規定推行之初，認為這些改革難以持續的觀點是佔據上風的，如今看來，情況大不相同。反觀房地產政策也可能如此，雖然目前擔憂房地產長效機制並不看好的觀點十分普遍，但從去年以來，地方房價一旦出現環比上漲便接連加強調控的態勢來看，此次房地產領域改革的執行力也要高於以往。
第三，房價-收入螺旋式上漲模式已難以為繼。與以往不同的是，中國的房價已達世界頂端，而且已處於由高速收入增長向中高速增長轉變的新常態時期，未來收入很難延續以往兩位數的較高增長，甚至可能由於轉型，出現短期的結構性失業。而如果並未對收入放緩有充分預期，相反，憑藉以往房價只漲不跌的經驗，認為中國房地產市場依靠其獨特性、以及相信政府會為房地產背書就能對抗經濟規律，是十分危險的。
第四，房地產國家牛市透支信任成本。當下供給側改革已到了攻堅階段，房地產長效機制已涉及到財稅改革、土地改革、公共服務均等化等方面，也關乎縮小貧富差距這一社會問題的解決。如果最終仍難以走出房價屢控屢漲的怪圈，再次坐實了房地產國家背書的判斷，則有可能損傷各界對改革的預期，透支對改革的信任成本。
第五，新動能為擺脫房地產過度依賴創造條件。與以往不同的是，本輪經濟反彈既有房地產、基建等傳統模式的帶動，也有經濟新動能的支持。今年在傳統領域受到去槓桿政策的影響出現回落之時，高端製造業、互聯網、移動支付、新能源等經濟新動能仍發揮着對經濟的帶動作用，對投資放緩提供了對沖，降低了經濟的負面下行壓力。而考慮到未來全球經濟復蘇帶動的出口提升，消費保持穩健，筆者認為，推出房地產長效機制，走出經濟對房地產過度依賴面臨最好的改革窗口。
第六，房地產長效機制已經呼之欲出。相比於以往的進展緩慢，十九大後，房地產長效機制正在加快推動，有望破冰。發改委副主任寧吉喆表示，「房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出台」。財政部部長肖捷近日發文《加快建立現代財政制度》稱，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，推進房地產稅立法和實施，亦是房地產稅加速的信號。中央經濟工作會議提到保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控為明年房地產定調。而從實踐來看，當下圍繞房地產稅、共有產權、支持住房租賃等相關政策亦在加速落地，長效機制已初現輪廓。
綜上，筆者認為，十九大之後，中國房地產已處於十字路口。儘管當下仍有不少觀點堅信中國房地產難以走出屢控屢漲的怪圈，但從本輪調控的六大不同來看，中國房地產市場很可能已經處於巨變的前夜，或迎來新時代，特別是房地產稅的加快落地以及地方與中央財權與事權的理順，將從根本上擺脫土地財政的頑疾；而更加註重增長質量而非速度，縮小貧富差距的新要求也使得未來中國經濟需要降低對房地產的過度依賴，通過改革與創新尋找中國經濟的新動能。
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